به گزارش رسپار اقتصادی؛ روز گذشته سرانجام پس از ۲۴۵ روز حبس آماری تحولات بازار مسکن توسط مرکز آمار، شاخص‌های قیمتی در این حوزه آزاد شد. این در شرایطی است بانک مرکزی نیز از آذرماه سال گذشته، گزارش مسکن را منتشر نکرده است و حالا باید منتظر اقدام این بانک باشیم تا روایت کارشناسان ساختمان شیشه‌ای از تغییرات و تحولات بازار مسکن را بررسی و تحلیل کنیم؛ آماری که برخی از فعالان بازار مسکن، معتقدند دقیق‌تر از مرکز آمار است.
بررسی آمار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران که روز گذشته در اختیار عموم قرار گرفت، دو شاخص یعنی شامل «میانگین حسابی» و «متوسط وزنی» قیمت مسکن را در بر دارد. به گونه‌ای که در روش محاسبه متوسط حسابی قیمت مسکن، مشخصات و کیفیت واحد‌های فروش رفته در دوره‌های مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیست. به عنوان مثال، تعداد واحد‌های فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط «حسابی» قیمت آپارتمان‌های مسکونی برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک (متوسط وزنی قیمت مسکن) تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط حسابی است.
اما آمار منتشر شده بیان می‌کند در شهریورماه سال جاری، میانگین وزنی قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران به حدود ۸۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل یعنی مردادماه، حدود ۳ میلیون تومان ارزان‌تر شده است. از سوی دیگر در شهریور میانگین حسابی قیمت هر متر مربع واحد‌های مسکونی شهر تهران به ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.
از سوی دیگر آمار مرکز آمار نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در ایستگاه پایانی تابستان نسبت به مردادماه، ۱.۷ درصد کاهش داشته است و تورم نقطه به نقطه نیز در شهریورماه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۵.۲ درصد رشد داشته است. این در شرایطی است که تورم سالانه مسکن در دوازده ماهه منتهی به شهریورماه ۸۳.۹ درصد به ثبت رسیده است که قابل توجه است. از سوی دیگر، در ششمین ماه سال، ۳۰۰۸ واحد مسکونی در پایتخت خرید و فروش شده است در مقایسه به مردادماه، کاهش داشته است. این در حالی است که صرف نظر از ماه‌های فروردین که در واقع ماه تعطیل بازار مسکن محسوب می‌شود، این تعداد معاملات خرید مسکن به لحاظ کمترین حجم معاملات، از شهریور ۹۸ به بعد بی سابقه بوده است. به نظر می‌رسد مهم‌ترین دلیل این روند نزولی تعداد معاملات، کاهش شدید انتظارات تورمی پس از برخی گشایش‌های سیاسی مرتبط با موضوع مذاکرات برجام از یک طرف و همچنین افت شدید رشد نقدینگی در تابستان امسال است.
همان طور که اشاره شد، حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک (متوسط وزنی قیمت مسکن) تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط حسابی است؛ بنابراین تغییرات قیمتی با این روش در مناطق مختلف تهران قابل توجه است. به گونه‌ای که در شهریورماه، منطقه ١ با متوسط وزنی قیمت حدود ۱۵۸ میلیون تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت ۴۱ میلیون و ۵۰۰هزار تومان، کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند.
در این میان، «دنیای اقتصاد» در گزارشی بیان داشته است: «داده کلیدی نامرئی کشف شده از گزارش روز گذشته مرکز آمار ایران، مسکن را به عنوان رتبه اول بازدهی بین بازار‌های رقیب در ۶ ماه اول سال‌جاری معرفی می‌کند. برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازدهی مسکن در نیمه اول سال‌جاری ۱۵درصد بوده است؛ این در حالی است که در این مدت بازدهی بورس ۸ درصد، طلا ۳درصد و سکه منفی ۱۰درصد بوده است.» در ادامه گزارش مذکور برآورد شده است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در ۶ ماه اول سال‌جاری به ۷۸ میلیون و ۱۰۰هزار تومان رسیده است؛ و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ماه ۷۳ میلیون تومان، در اردیبهشت ماه ۸۰ میلیون تومان، در خردادماه ۸۱ میلیون تومان، در تیر ۷۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، در مردادماه ۷۹ میلیون تومان و در شهریور ماه نیز ۷۷ میلیون و ۴۰۰ میلیون تومان بوده است.
